Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, accolti alcuni nostri suggerimenti e quelli dell’oppositore Sequino

Ma c’è ancora qualche punto da chiarire

Premessa. Dopo circa 15 giorni di interruzione, causata da motivi tecnici, riprendono le pubblicazioni.

Parliamo ancora una volta di trasformazione del diritto di superficie in quello di proprietà, poiché nel consiglio comunale di domani mattina (lunedì 30 novembre, ore 10.00) verranno approvate alcune importanti modifiche regolamentari nelle quali si tiene conto anche dei nostri suggerimenti, tra l’altro fatti propri dal consigliere di minoranza Biagio Sequino (vedi intervista del 3 novembre 2015).

E’ stato allungato il periodo di rateizzazione: si passa da 18 a 60 mesi (5 anni). Alle somme da versare al Comune vanno, però, aggiunti gli interessi legali. Una clausola che, a nostro avviso, a titolo di maggior incentivo, potrebbe essere benissimo abolita, poiché non si tratta di un debito nei confronti dell’ente (ad esempio per tasse e tributi non pagati), ma di una libera adesione (opportunità e non un obbligo) del cittadino ad acquistare il diritto di proprietà di una parte dell’area su cui insiste il suo immobile. Inoltre, l’atto di convenzione può essere rogato anche dal segretario comunale, per cui si vanno a eliminare le spese per la parcella del notaio. Per quanto concerne il bonus, resta confermato lo sconto del 9% concesso a coloro che  verseranno il corrispettivo in un’unica soluzione, entro e non oltre il 31 dicembre 2015. Bisogna, invece, ancora decidere sul bonus da applicare sia a coloro che comunicheranno l’accettazione e verseranno il 60% del corrispettivo entro e non oltre il 31 dicembre 2015 (nel regolamento precedente era del 6%) che a quelli che comunicheranno l’accettazione e verseranno la caparra entro e non oltre il 31 dicembre 2015 (nel regolamento precedente il risparmio era del 2%). Si tratta, a nostro avviso, di percentuali irrisorie, visto che la durata del vincolo è ancora lunga. Il Comune, infatti, diventerebbe proprietario della case in diritto di superficie tra circa 70 anni, a meno che non vi sia un rinnovamento della concessione delle aree per altri 99 anni, come previsto dalla legge. Pertanto si potrebbe  senza alcun problema concedere, ad esempio, un bonus del 15% a coloro che decidono (magari anche tra due- tre anni) di aderire alla convenzione e un bonus del 30% a coloro che  entro il 31 dicembre 2015 verseranno una caparra del 60% sulla somma da elargire al Comune.

Calcolo del corrispettivo: il valore venale non va moltiplicato per 0,40 ma per 0,60

All’articolo 13 del regolamento viene specificata la formula secondo la quale si determina il corrispettivo da versare al Comune, ai sensi del comma 48, art. 31 della legge 448/98, come modificato dall’art. 1 comma 392 della legge 147/2013

Vt = (Va x 0,40) – (Oc x IR) x Qm

Ove

Vt = Valore del corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà

Va= Valore venale (valore commerciale) dell’area come determinato dall’Agenzia delle Entrate

Oc = Oneri di concessione (area + urbanizzazione) corrisposti all’epoca del rilascio della licenza edilizia

IR = Indice di rivalutazione Istat

Qm = Quota millesimale dell’abitazione oggetto della domanda

Secondo questa formula, il proprietario di un appartamento della cooperativa “La Pineta 75” che detiene 15millesimi, in caso di adesione alla convenzione, dato che il valore venale dell’area è pari a 1.425.000 euro e gli oneri concessori rivalutati ammonterebbero a 130.000 euro, dovrebbe versare al Comune: (1.425.000 x 0,40) – (130.000) x 0,015 = 6.600 euro 

 Se abbiamo interpretato bene la legge, il valore venale, invece, va moltiplicato x 0,60.

Il comma 48 dell’art. 31 della legge 448/98 recita: il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato…

Ciò viene confermato anche nella relazione dell’Agenzia delle entrate : “…il corrispettivo per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà è dato dal valore venale in comune commercio dell’area ad oggi, come modificato dalla legge 244/2007 ridotto del 25%, con assunzione del 60% di detto importo…” 

Nel caso dell’appartamento in oggetto, moltiplicando il valore venale per 0,60, si passerebbe, dunque, da 6.600 euro a 10.875 euro, di corrispettivo da versare al Comune.

Si andrebbe dunque a pagare di più? No, perché al comma 392 dell’art. 1 (legge 147/2013) è scritto che il Comune ha la facoltà di abbattere il valore venale fino al 50%. In questo caso, (ipotizzando sempre in 130mila euro gli oneri concessori rivalutati) la cifra da versare al Comune diventerebbe, se abbiamo fatto bene i calcoli, 4455 euro.

A questo punto, per abbattere ulteriormente il corrispettivo da elargire al Comune, giocano un ruolo fondamentale i rispettivi bonus, le cui entità vanno stabilite e approvate nell’assise cittadina di domani mattina. Ricordiamo che il Consiglio comunale è sovrano.