Non si possono vendere liberamente
perché sono ancora assoggettate al vincolo di inalienabilità. Trasformazione
del diritto di superficie: scarse le adesioni alla manifestazione di interesse.
E il Comune corre ai ripari per abbassare il corrispettivo da pagare
Nonostante l’amministrazione Salatiello abbia concesso tutte le
agevolazioni possibili e immaginabili (in sintonia con la legge ovviamente) per
convincere coloro che hanno acquistato case in cooperative con il diritto di
superficie a cogliere l’opportunità di diventare una volta per sempre pieni
proprietari delle loro abitazioni e di venderle o affittarle a chiunque, senza richiedere al
Comune la determinazione del prezzo massimo di vendita o di locazione dell’immobile, appena una novantina di cittadini hanno
manifestato l’interesse ad aderire alla sorta di sanatoria deliberata dal
Consiglio comunale a dicembre 2015. Il motivo della scarsa adesione? Troppo
alto il corrispettivo da versare al Comune, per cui sono passate in secondo
piano le agevolazioni: la lunga rateizzazione di 72 rate con un interesse
minimo pari allo 0,50%, un bonus più alto per coloro che versano tutta la somma
senza beneficiare del rateizzo, il risparmio dei soldi da versare al notaio, in
quanto gli atti possono essere rogati anche dal segretario comunale. Il valore
del corrispettivo da versare, calcolato con una formula ben precisa, è troppo
oneroso perché è alto il valore
venale delle aree dove sono ubicati i vari complessi residenziali,
stabilito in seguito a una perizia estimativa dell’Agenzia delle Entrate,
l’ente pubblico al quale si è rivolto il Comune alcuni anni fa. Qual è dunque la
novità? Da un’indagine informale condotta dall’Ufficio tecnico è emersa una
stima del valore venale delle aree ricadenti all’interno del PEEP (Piano di
edilizia economica e popolare) di gran lunga inferiore a quella prodotta
dall’Agenzia delle Entrate. A questo punto la giunta ha demandato al
responsabile del Settore tecnico, ing. Lorenzo Tammaro, il compito di
richiedere all’Università Federico II – Dipartimento di Ingegneria Civile - apposito
servizio finalizzato a valutare la congruità della relazione dell’Agenzia delle
Entrate e, contestualmente, la determinazione del nuovo valore. La convenzione
dovrebbe essere firmata in questi giorni e costerebbe intorno ai 30mila euro.
Per questo motivo, in questi giorni è stata fatta una variazione in bilancio,
appostando una cifra ad hoc pari a 50mla euro.
Adesso, facciamo un esempio per comprendere meglio cosa accadrà in caso
di riduzione o addirittura di dimezzamento, come si vocifera, del valore venale.
Il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di
proprietà viene calcolato secondo la seguente formula:
Vt = (Va: 2 x 0,60) – (Oc x IR) x Qm
Ove
Vt = Valore del corrispettivo della
trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà
Va= Valore venale (valore commerciale)
dell’area come determinato dall’Agenzia delle Entrate
Oc = Oneri di concessione (area +
urbanizzazione) corrisposti all’epoca del rilascio della licenza edilizia
IR = Indice di rivalutazione Istat
Qm = Quota millesimale dell’abitazione
oggetto della domanda
Pertanto, il proprietario di un
appartamento della cooperativa “La Pineta 75” che detiene 15millesimi, dato che
il valore venale dell’area è pari a 1.425.000 euro e gli oneri
concessori rivalutati, secondo un nostro calcolo, ammonterebbero a 130.000
euro, dovrebbe versare al Comune: (1.425.000: 2 x 0,60) – (130.000) x 0,015
= 4.462,5 euro. Somma che s dimezzerebbe passando a poco più di 2mila
euro in caso di dimezzamento del valore venale.
Gli altri valori venali stabiliti
dall’Agenzia delle Entrate sono: cooperativa Regione Campania (3.081.000,00
euro); Cooperativa La Nostra Casa (2.985.000,00 euro); cooperativa Parco delle
Mimose (3.245.000,00 euro); cooperativa Sole 75 (996.000,00 euro).
Cosa significa rimuovere i vincoli
Operazione che vale sia per le
cooperative in diritto di superficie che per quelle in diritto di proprietà
vincolato
Cosa accade una volta eliminati i
cosiddetti “vincoli convenzionali di inalienabilità”? Che l’alloggio potrà
essere liberamente venduto o affittato a chiunque, senza richiedere al Comune
la determinazione del prezzo massimo di vendita o di locazione dell’immobile,
come prevede la legge. Praticamente chi è proprietario di un appartamento
ed è intenzionato a venderlo a 200mila euro, tanto per fare
un esempio, mentre il prezzo massimo imposto per la cessione è di 110mila
euro, lo può fare solo estinguendo il vincolo. E non è cosa di poco
conto, poiché si tratta di un provvedimento di grande rilevanza
economico-sociale. Ma quali sono i costi di estinzione?
Va moltiplicato l’importo da
corrispondere per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di
proprietà per il rapporto tra gli anni residui di scadenza della convenzione e
la durata della convenzione stessa.
Ipotizziamo un corrispettivo per la
trasformazione del diritto di superficie pari a 4mila euro; 65
anni residui su una convenzione di 99 anni (datata 1981).
4000 x 65:99=2626 euro. Anche in questo caso con il dimezzamento del
valore venale, si dimezzerebbe il corrispettivo da versare al Comune.
Qualora siano avvenute cessioni in
violazione di questa norma si sarebbe verificato un danno erariale per il Comune
Va
inoltre chiarito che, a differenza di quanto previsto per la violazione dei
vincoli stabiliti nelle convenzioni in diritto di superficie (dove il Comune
può pretendere il corrispettivo previsto anche pregresso con rivalutazione e
interessi legali), gli atti compiuti in violazione delle norme sull’alienazione
e locazione del diritto di proprietà vincolata “sono nulli, e la
nullità può essere fatta valere dal Comune o da chiunque altro vi abbia
interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice”. In
sostanza qualunque cittadino potrebbe chiedere la nullità di tali atti
notarili.