Perché non si è mai concretizzato il mega progetto “case, spazi pubblici e verde attrezzato” varato dall’ex amministrazione Granata? Per incapacità amministrativa dell’ex sindaco o perché a qualche potente non sarebbe piaciuta quella soluzione?

Perché il mega progetto varato nel 2011 dall’ex amministrazione Granata che prevedeva la nascita di un nuovo quartiere nell’area compresa tra via Sandro Pertini e viale della Resistenza (la parte destra andando verso Qualiano) fino ad arrivare nei pressi di via Corigliano si arenò nonostante fosse arrivato a buon punto? Secondo la consigliera di minoranza, Angela De Vito, che all’epoca seguiva la questione per conto dell’amministrazione, si sarebbe inceppato, perché le suore dell’Opera Pia Persico, proprietaria dei terreni,  cambiarono idea strada facendo. Per quale motivo? Fu una loro autonoma decisione o sarebbero state consigliate da qualcuno che avrebbe potuto avere  altri tipi di interessi su quell’area?    

Ecco l’articolo che pubblicammo a ottobre 2011

Va avanti con celerità il progetto pubblico-privato che prevede la realizzazione di un complesso edilizio di alloggi sia residenziali sia di housing sociale, con la costruzione di strutture socio- sanitarie e socio-assistenziali e altre opere sia private (uffici commerciali) sia pubbliche (centro congressi, auditorium, biblioteca comunale). Il grande complesso sorgerà su un’area di circa 15mila metri quadrati, nei pressi dell’incrocio tra via Sandro Pertini e Viale della Resistenza, precisamente di fronte al bar Le Bistrot. Recentemente è stata approvata in giunta la manifestazione d’interesse di adesione al progetto da parte del Comune di Calvizzano: il prossimo tassello sarà aggiunto nel mese di settembre, quando avverrà la stipula dell’Accordo di Programma tra i soggetti interessati. Accordo finalizzato sia all’attuazione degli interventi sia alla definizione della variante urbanistica, necessaria per trasformare i terreni da agricoli in edificabili. Ma da chi è composta la rete dei soggetti partecipanti alla più grossa operazione pubblico-privata, finora mai realizzata nel Comune di Calvizzano? Gli attori pubblici sono la Regione e il Comune, mentre quelli privati sono l’Opera Pia Persico (proprietaria dei terreni) e l’Alisei, la cooperativa sociale alla quale la Regione ha affidato l’accompagnamento di tutti i progetti di autocostruzione che vengono realizzati in Campania.

Come andrà, invece, a svilupparsi l’intera area? E’ previsto un lotto di circa 4mila metri quadrati da utilizzare unicamente per interventi di edilizia convenzionata, vale a dire la costruzione di 20 villette bipiano (totale della superficie circa 107mq) con il sistema dell’autocostruzione. Questo innovativo modo prevede che i futuri proprietari s’impegnino a prestare la loro opera manuale per un numero prestabilito di ore, fino al completamento dell’abitazione; la peculiarità di questa formula consiste, quindi, nel fatto che a costruire sono gli stessi futuri proprietari, ovviamente prima formati e poi assistiti da personale della cooperativa Alisei. Stando alle prime stime, ogni appartamento dovrebbe costare poco più di 100mila euro.

Su un altro lotto, di circa 5mila metri quadrati, invece, insisteranno altre tre strutture: due saranno esclusivamente destinate a fini sanitari e assistenziali, mentre l’altra sarà adibita a residenze sociali (20 appartamenti). Queste tre strutture saranno realizzate dall’opera Pia Persico, che ne diventerà proprietario anche se, come è previsto nella convenzione, gli appartamenti li dovrà affittare a particolari categorie sociali (giovani coppie, anziani, immigrati, disoccupati, eccetera) e a determinate condizioni, stabilite dall’amministrazione comunale che curerà la pubblicazione sia di un apposito regolamento sia di un bando pubblico.

Un’altra area di 2.200 metri quadrati sarà adibita a parcheggio pubblico di circa 110 posti auto e sarà realizzato a spese della cooperativa Alisei.

Su un’altra area di poco più di 4mila metri quadrati, concessa a titolo gratuito dall’Opera Persico al Comune, sarà realizzato un complesso polivalente (centro congressi, auditorium, biblioteca, buvette) e un edificio multi piano (altezza max 15 metri) da adibire a uffici commerciali. Alla  realizzazione del complesso contribuirà il privato (al quale sarà concesso il terreno a prezzo agevolato) da reperire attraverso un bando pubblico il cui ristoro avverrà  sia dai proventi dei fitti degli sia dalla loro vendita. In cambio, però, il soggetto privato dovrà contribuire a realizzare la struttura polivalente comunale. Insomma un vero e proprio project financing.

“Laddove i soldi del privato – afferma il sindaco – non dovessero essere sufficienti a completare la struttura polivalente, cercheremo di trovare altri canali di finanziamento. Valuteremo anche la possibilità di stipulare convenzioni con altre amministrazioni del comprensorio, che intendano avvalersi dell’uso della struttura”.

Insomma, si tratta di un’operazione di ingegneria amministrativa e sociale che, se dovesse andare a buon fine, potrebbe cambiare il volto della nostra città, ma, nel contempo, assicurerebbe, a determinate categorie svantaggiate, case a prezzi calmierati: nel contempo il comune diventerebbe proprietario di una grossa struttura, senza aver gravato sul proprio bilancio.         

Valutazione economica dei lotti

La cessione da parte dell’Opera Pia Persico riguarda due lotti (1 e 3) pari a un’estensione complessiva di mq.10.235,00.

Lotto 3 (dove sarà realizzata l’autocostruzione) di estensione  pari a mq 4000 ceduto a titolo oneroso con corrispettivo stabilito in via di accordo 60 euro al mq.

Lotto 1 (impianto polivalente e uffici commerciali) di estensione pari a mq 6235 ceduto a titolo gratuito al Comune.

L’accordo con il comune di Calvizzano prevede come contropartita, rispetto alla cessione gratuita del lotto 1, la trasformazione (mediante variante urbanistica) di un ulteriore lotto di terreno denominato Lotto 2 di estensione pari a mq 4930.

Tale trasformazione del Lotto 2 si specifica per i 4930 mq nel seguente modo:

1) Estensione pari a mq 1.500 con destinazione area edificabile per edilizia sociale.

2) Estensione pari a mq 3430 con destinazione area edificabile per strutture sanitari e socio-assistenziali.

Valutazione Economica

Valore di mercato Lotto 1, con attuale destinazione agricola: mq 6235x 60 euro mq= euro 374.100

Valore attuale di mercato Lotto 2, con destinazione agricola: mq 4930 x 60euro mq = euro 295.800

Valore di mercato futuro lotto 2 con destinazione trasformata (da agricola in edificabile):

Area edificabile per edilizia sociale mq 1500x 180 euro mq = euro 270.000;

Area edificabile per strutture sanitarie e socio assistenziali:

mq 3.430x 120 euro mq. = euro 411.600

totale: euro 681.600 che esce fuori sommando 270.000+ 411.600

Plusvalore Lotto 2, a seguito di trasformazione urbanistica:

euro 681.600- 295.800euro= 386.600 euro

Il valore della plusvalenza (euro 386.600) che se ne ricaverà a seguito della trasformazione del lotto 2, è quindi commisurato al valore di mercato del Lotto 1 (euro 374.100) che viene ceduto al Comune.