Con
l’approvazione in consiglio comunale di
alcune modifiche regolamentari, si è
concluso l’iter della trasformazione del diritto di superficie in piena
proprietà. Sono state recepite tutte le osservazioni
fatte attraverso il nostro blog: lunga
rateizzazione, bonus più alto, atti di convenzione rogati dal segretario
comunale, correzione della formula per
il calcolo del corrispettivo da versare
al Comune, qualora l’assegnatario dovesse decidere (è un’opportunità e non un obbligo) di
sottoscrivere la nuova convenzione
DIVENTARE PIENI
PROPRIETARI DELL’AREA, DA SUBITO, PER SEMPRE, A CONDIZIONI ECONOMICHE AGEVOLATE
E’ UNA GRANDE OPPORTUNITA’ DA COGLIERE AL VOLO POICHE’ LE CASE ACQUISTANO IL
VERO VALORE DI MERCATO: POSSONO ESSERE VENDUTE E AFFITTATE LIBERAMENTE SENZA
ALCUN VINCOLO
La
trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e la rimozione dei
vincoli gravanti sulle aree Peep (Piani di edilizi economica e popolare) sono realtà
anche a Calvizzano. Il nostro è il secondo Comune del comprensorio (l’altro è
Villaricca) che porta a termine, dopo un lungo iter amministrativo e
burocratico, un’istruttoria del genere. Mercoledì scorso l’ultimo atto: il consiglio
comunale ha approvato all’unanimità alcune modifiche regolamentari. Adesso,
coloro che sottoscriveranno la nuova convenzione potranno beneficiare di una
dilazione in 72 rate con un interesse minimo dello 0,50%; l’atto pubblico potrà
essere rogato dal segretario comunale, anziché esclusivamente dai notai, come
era stato previsto in prima battuta; sale dal 9 al 15% (sulla somma da versare)
il bonus a vantaggio coloro che intendono pagare tutto il corrispettivo, senza
usufruire della rateizzazione. La formula del calcolo del corrispettivo adesso
tiene conto del 50% del valore commerciale delle aree da utilizzare per il
riscatto del diritto di superficie.
Vt = (Va: 2 x 0,60) –
(Oc x IR) x Qm
Ove
Vt = Valore del corrispettivo della trasformazione del diritto di
superficie in diritto di proprietà
Va= Valore venale (valore commerciale) dell’area come determinato
dall’Agenzia delle Entrate
Oc = Oneri di concessione (area + urbanizzazione) corrisposti all’epoca del
rilascio della licenza edilizia
IR = Indice di rivalutazione Istat
Qm = Quota millesimale dell’abitazione oggetto della domanda
Secondo questa formula, il proprietario di un appartamento della
cooperativa “La Pineta 75” che detiene 15millesimi, in caso di adesione alla
convenzione, dato che il valore venale dell’area è pari a 1.425.000 euro e gli oneri concessori rivalutati, secondo un nostro
calcolo, ammonterebbero a 130.000 euro,
dovrebbe versare al Comune: (1.425.000: 2 x 0,60) – (130.000) x 0,015 = 4.462,5 euro.
Gli altri valori venali stabiliti
dall’Agenzia delle Entrate sono: cooperativa Regione Campania (3.081.000,00
euro); Cooperativa La Nostra Casa (2.985.000,00 euro); cooperativa Parco delle
Mimose (3.245.000,00 euro); cooperativa Sole 75 (996.000,00 euro).
Al via anche la procedura
rimozione vincoli
Vale
sia per le cooperative in diritto di superficie che per quelle in diritto di
proprietà vincolato
Contestualmente alla procedura per la trasformazione
del diritto di superficie in quello di proprietà è partita anche l’iniziativa
rimozione vincoli dagli alloggi costruiti in cooperative nella zona Peep (piani
per l’edilizia economica e popolare). Tutti i cittadini interessati sono liberi
di decidere se aderire a entrambe le procedure, a una delle due, o lasciare le
cose inalterate. Insomma, ognuno fa quello che gli pare. Ma cosa accade una
volta eliminati i cosiddetti “vincoli
convenzionali di inalienabilità”? Che l’alloggio potrà essere liberamente
venduto o affittato a chiunque, senza richiedere al Comune la determinazione
del prezzo massimo di vendita o di locazione dell’immobile, come prevede la
legge. Praticamente chi è proprietario di un appartamento ed è intenzionato a venderlo a 200mila euro, tanto per fare un esempio, mentre il prezzo massimo
imposto per la cessione è di 110mila
euro, lo può fare solo estinguendo
il vincolo. E non è una cosa di poco conto, poiché si tratta di un
provvedimento di grande rilevanza economico-sociale. Ma quali sono i costi di
estinzione?
Va moltiplicato l’importo da corrispondere per la
trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà per il
rapporto tra gli anni residui di scadenza della convenzione e la durata della
convenzione stessa.
Ipotizziamo un corrispettivo per la trasformazione
del diritto di superficie pari a 4mila
euro; 65 anni residui su una convenzione di 99 anni (datata 1981). 4000
x 65:99=2626 euro.
Qualora
siano avvenute cessioni in violazione di questa norma si sarebbe verificato un
danno erariale per il Comune
Va inoltre
chiarito che, a differenza di quanto previsto per la violazione dei vincoli
stabiliti nelle convenzioni in diritto di superficie (dove il Comune può
pretendere il corrispettivo previsto anche pregresso con rivalutazione e
interessi legali), gli atti compiuti in violazione delle norme sull’alienazione
e locazione del diritto di proprietà vincolata “sono nulli, e la nullità può essere fatta valere dal Comune o da
chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal
giudice”. In sostanza qualunque cittadino
potrebbe chiedere la nullità di tali atti notarili.
“Adesso –
ha detto Salatiello – informeremo i notai dei provvedimenti adottati dal nostro
Comune, per evitare cessioni in violazione della norma. Proprio recentemente un
cittadino che ha comprato casa in una delle cooperative, pagandola 200mila
euro, ha fatto causa al venditore, poiché il prezzo di cessione doveva essere
di 105mila euro. Vuole che gli venga restituita la somma pagata in
eccesso”.
Il sindaco
Diamo a Cesare quel che è di Cesare
Forse è l’unico ad aver compreso a fondo i meccanismi di questo tipo di procedura, ma soprattutto ad
averne carpito i vantaggi sia per il Comune, in quanto l’ente andrebbe a incamerare
denaro liquido (dipende dalle adesioni) da poter investire in opere
infrastrutturali nella zona Peep, sia per i cittadini che hanno comprato case
in cooperative ( in molti casi, vessati, tartassati e forse anche imbrogliati),
perché gli viene offerta la possibilità di rivalutare sotto ogni aspetto le
loro case. Cogliamo l’occasione per ricordare che al termine dei 99 anni la
proprietà degli appartamenti in diritto di superficie passerà al Comune, a meno
che non si provveda al rinnovo della convenzione alla scadenza, mediante il
pagamento di un corrispettivo.
Ritornando al sindaco, ha tradotto in pratica la nostra proposta
avanzata nel 2010 ai tempi di Granata sindaco: l’ha inserita al primo punto del
suo programma elettorale e, in due anni e mezzo (per alcuni inconvenienti di
percorso e fermiamoci qui), l’ha portata a compimento. Fosse dipeso da lui
avrebbe risolto la questione in meno di un anno. E’ stato l’unico a darci
ragione, quando abbiamo fatto rilevare che la formula sul calcolo del
corrispettivo, inserita nella prima bozza regolamentare, era sbagliata. Inoltre,
ha avuto la capacità di interloquire con amministratori e rappresentanti delle
cooperative, di recepire le loro richieste e tradurle in progetto. Insomma, un
bell’esempio di democrazia partecipata. Sulla trasformazione del diritto di
superficie in piena proprietà, Salatiello merita un bell’otto pieno.
L’opposizione
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| Nei banchi dell'opposizione si è rivisto anche Michele D'Ambra (il signore con il giubbotto di pelle) |
Impeccabile
E’ inutile premettere che parliamo di Biagio Sequino e Angela De Vito. Biagio Sequino ha inteso contribuire alla
discussione, fornendo alcuni suggerimenti che sono stati immediatamente recepiti
dalla maggioranza. Angela De Vito, invece, nonostante qualche problemino
familiare, non si è mai sottratta al suo dovere istituzionale: anche su questa
questione ha rappresentato degnamente tutti coloro che l’hanno votata, in
particolar modo i cittadini che abitano
nelle case del rione cooperative. I due veri oppositori non hanno avuto alcun
problema a votare insieme alla maggioranza un provvedimento di grande valenza
sociale ed economico. Questa si chiama buona politica. Voto: 9.