Manca
solo l’ok del Consiglio comunale che dovrà prendere atto della relazione di
valutazione delle aree da cedere in diritto di proprietà, elaborata
dall’Agenzia delle Entrate e approvare il piano delle alienazioni e
valorizzazioni immobiliari. Come si calcola il corrispettivo da versare al Comune
Tre
premesse
La
prima. L’istituto della trasformazione del diritto di
superficie in quello di proprietà, previsto dalla legge 448 del 1998, già
applicato in molti Comuni del Centro e del Nord (dalle nostre parti a
Villaricca e avviato anche a Marano), è stato uno dei nostri cavalli di
battaglia: siamo stati i primi a proporlo attraverso un ampio servizio, datato
marzo 2012, nel quale, per dare un contributo fattivo agli amministratori
dell’epoca, riportammo perfino lo schema della delibera consiliare di un Comune dove è stata portata a buon fine questo tipo
di operazione. Siamo ben felici, dunque, che l’iter sia quasi giunto in
dirittura d’arrivo.
La
seconda. La nostra proposta, formulata ai tempi dell’ex
sindaco Granata, non fu presa in considerazione, a differenza dell’attuale
sindaco Salatiello che l’ha sposata subito, tant’è che il primo punto del suo
programma elettorale prevede la
trasformazione del diritto di superficie in quello di proprietà. Nonostante i
diversi ostacoli che si sono frapposti lungo il cammino burocratico-amministrativo,
adesso il mosaico “alienazioni immobiliari” pare sia quasi completato. Di
questo ne va dato merito a Salatiello per aver mantenuto fede a quest’importante
impegno.
La
terza. Non essendo esperti della materia e non masticando
questioni tecniche, abbiamo cercato di interpretare la relazione sulla
valutazione delle aree da cedere in diritto di proprietà, stilata dall’Agenzia
delle entrate e consegnata solo una settimana fa al Comune. Da essa si evince
il valore venale in comune commercio
ad oggi di ogni singola area da utilizzare per il riscatto del diritto
di superficie, di cui fanno parte anche quelle recintate, come fu stabilito in
un Consiglio comunale di circa un anno fa.
Ecco i valori delle aree
Cooperativa
Regione Campania 265 (93 immobili in categoria A, cioè
appartamenti e 88 immobili in cat. C, vale a dire uffici, box e cantinole): tremilioniottantunomila euro.
Cooperativa
La Nostra Casa (81 immobili in cat. A, 89 immobili in
cat. C): duemilioninovecentottantacinquemila
euro
Cooperativa
La Pineta 75 (37 immobili in cat. A, 55 immobili in
cat. C): unmilionequattrocentoventicinquemila
euro
Cooperativa
Parco delle Mimose (81 immobili in cat. A, 107 immobili in
cat. C): tremilioniduecentoquarantacinquemila
euro.
Cooperativa
Sole 75 (28 immobili in cat. A, 35 immobili in cat. C): novecentonovantaseimila euro.
Come
si calcola il corrispettivo per trasformare il diritto di superficie in quello
di proprietà
Va considerato il valore venale in comune commercio
ridotto del 25% con assunzione del 60% di detto importo.
Esempio. Valore venale cooperativa La Pineta 75
(1.425.000 euro) ridotto del 25% = 1.068750 euro .
Per il calcolo si assume il 60% di 1.068750 euro,
cioè 641.250 euro
Da detto importo va dedotto quello già anticipato
per il diritto di superficie al momento della convenzione (la maggior parte
delle cooperative risalgono a metà anni 80), rivalutato in base alle variazioni
degli indici ISTAT. Supponiamo che l’anticipo rivalutato valga 41.250 euro.
641.250 – 41.250 = 600mila euro, cioè 600 euro a
millesimo. Insomma, una persona che
abita nella cooperativa La Pineta e che possiede 30 millesimi, per trasformare
il diritto di superficie in quello di piena proprietà, se abbiamo fatto bene i
conti, dovrebbe versare al Comune intorno ai 18mila euro.
Vanno,
però, considerate due postille
La prima. Il costo dell’area (come sopra
determinato) non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree
cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione. Per
la seconda, riportiamo testualmente quello che è scritto nella relazione dell’Agenzia
delle entrate: “A trasformazione avvenuta, verrà poi stabilita dal Comune una
percentuale da applicare al corrispettivo proporzionale alla corrispondente
quota millesimale, determinato dal comma 48 dell’art. 31 della legge n.
448/1998. Tale percentuale è stabilita anche con l’applicazione di eventuali
riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura
non regolamentare del Ministro dell’Economia e delle Finanze, previa intesa con
la conferenza unificata ai sensi dell’art. 3 del decreto legislativo 28 agosto
1997, n.281”.
Cosa significa? Che il Comune può applicare
ulteriori sconti? Staremo a vedere.
In ogni caso, ne riparleremo appena avremo acquisito
ulteriori elementi chiarificatori.