Case in cooperativa, il comune potrebbe incassare 2 milioni

 

Dal diritto di superficie alla piena proprietà,  lo chiede il 90% dei possessori delle case in zona peep

Trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà è l’aspirazione del 90% dei proprietari della case acquistate in cooperative nella zona Peep di via Aldo Moro e via Pietro Nenni. E’ quanto emerso da un nostro sondaggio effettuato nelle settimane scorse: gli interpellati si sono dichiarati quasi tutti favorevoli, tranne una piccola fetta di proprietari, le cui perplessità sono dettate unicamente da motivi di contingenza economica. Adesso tocca alla politica fare la sua parte, vale a dire recepire le istanze e tradurle in progetto.  Va aggiunto che questo procedimento è stato applicato con successo in diverse zone dell’Italia, perché comporta diversi vantaggi sia per il comune che per i proprietari delle case. Anche  Marano si stava attivando  in questo senso: l’ex assessore all’Urbanistica ai tempi di Perrotta, Matteo Morra del partito democratico, aveva anche abbozzato  una sorta di proposta che è stata, però, solo accantonata e non abbandonata, in quanto, a maggio scorso, la città è stata chiamata alle urne. Al di là della convenienza per chi  ha acquistato una casa in cooperativa che, per una somma variabile mediamente dai 3 ai 4mila euro (cifra che potrebbe essere anche dilazionata, previa convenzione tra comune e banche), diventa proprietario assoluto dell’appartamento comprato, converrebbe pure al nostro comune attivarsi, poiché incasserebbe, ipotizzando un’adesione iniziale del 70% (circa 300 appartamenti), più di un milione di euro, che potrebbe investire  per migliorare urbanisticamente sia la zona delle cooperative che le altre parti della città. Ma  cerchiamo di capire meglio. La Legge n. 448 del 23.12.1998 stabilisce, all'articolo 31, che i comuni possano cedere in proprietà le aree comprese all'interno dei Piani di Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) che sono state assegnate in diritto di superficie. Il corrispettivo delle aree è determinato dal Comune, precisando, altresì, che la trasformazione del regime di titolarità delle aree può essere effettuata, a seguito di proposta del Comune stesso, da parte dei singoli proprietari degli alloggi e loro pertinenze, per la quota millesimale di proprietà corrispondente, quindi con atti di cessione separati e non più subordinati alla decisione presa dalla totalità del condominio. Potranno richiedere la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, i soggetti singoli, gli assegnatari di cooperative edificatrici e di imprese, le persone giuridiche, nonché gli enti che siano proprietari di alloggi realizzati in aree comprese nei Piani di Zona, già concesse in diritto di superficie.

LA SITUAZIONE ATTUALE DI CHI POSSIEDE UN ALLOGGIO REALIZZATO IN AREE CONCESSE IN DIRITTO DI SUPERFICIE:
 Se vuole vendere l'alloggio, può farlo, ma ha l'obbligo di verificare che chi compra - se necessita di subentrare ad un finanziamento pubblico -, sia in possesso dei requisiti, stabiliti per legge
- il diritto di superficie è concesso per 99 anni, dopo i quali il proprietario del terreno (il Comune di Calvizzano nel caso specifico) diventa automaticamente proprietario anche dell'immobile (alloggio)

PERCHÉ È VANTAGGIOSO ACQUISTARE LA PROPRIETÀ:
Acquistando, il titolare diventa proprietario, in proporzione ai millesimi, dell'area su cui è edificato l'immobile e delle altre aree di pertinenza del fabbricato: l'alloggio può essere venduto a chiunque, senza bisogno di verificare che l'acquirente - a meno che non debba subentrare a un finanziamento pubblico - abbia specifici requisiti.
Il valore di un appartamento in diritto di superficie è decisamente inferiore a quello di un appartamento in piena proprietà, proprio perché dopo 99 anni il terreno su cui è costruito ritorna nella piena disponibilità del Comune, insieme alla proprietà del fabbricato. Di conseguenza il valore di mercato dell'appartamento diminuisce ogni anno, man mano che ci si avvicina alla scadenza del diritto di superficie.

QUANTO COSTA
Il costo dell'acquisto è individuale, in base ai millesimi di proprietà.

Ai sensi di legge, il conteggio è dato dal valore venale dell'area ad oggi, abbattuto del 25%. Da questo importo sono dedotte le spese già sostenute per gli oneri di concessione, anch'esse attualizzate.
Al fine di contenere al massimo le spese per i cittadini, l'atto potrà essere rogitato dal Segretario Generale del Comune di Calvizzano.

Per sollecitare e agevolare i nostri amministratori ad iniziare l’iter di un procedimento così rilevante, riportiamo uno schema di delibera consiliare che ci siamo procurati.

   Su proposta dell’Assessore all’Urbanistica…

IL CONSIGLIO COMUNALE

PREMESSO

-      che l’art.31, commi da 45 a 50, della legge 23 dicembre 1998 n. 448 (legge finanziaria 1999) offre ai comuni la facoltà di cedere in proprietà le aree comprese nei Piani di Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) approvati ai sensi dalla legge 18 aprile 1962 n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’articolo 35 quarto comma della medesima legge n. 865/1971;

-      che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 dell’art. 31 della legge n. 448/1998;

preso atto

-      che gli aspetti principali introdotti dalla normativa richiamata possono essere così sintetizzati:

• la possibilità di trasformare in proprietà piena il precedente diritto di superficie a condizioni assai più favorevoli di quelle previste in passato;
• la competenza dell'Ufficio Tecnico Comunale, e non più dell'U.T.E., nella determinazione del corrispettivo dovuto per la trasformazione;
• la possibilità di procedere alla trasformazione per singole unità immobiliari, prescindendo così dalla necessità, prevista dalla normativa previgente, di passare attraverso una deliberazione condominiale, da assumersi a maggioranza, destinata a rendere la trasformazione "obbligatoria" per tutti i condòmini;
• la facoltatività della trasformazione che nasce da una proposta del Comune al privato, il quale è libero di accettarla o respingerla.

considerato

-      che debba ritenersi necessario e opportuno provvedere in merito, anche su sollecitazione di gruppi di cittadini interessati alla trasformazione, senza apporre alcun limite territoriale e quindi concedendo tale trasformazione in tutte le aree P.E.E.P. presenti nel territorio comunale di Marano;

Ritenuto

-      che, in considerazione della Sentenza della Corte Costituzionale n. 348 del 24 ottobre 2007 che ha dichiarato l’incostituzionalità del criterio di stima di cui all’art. 5 bis del decreto legge 11 luglio 1992 n. 333, convertito con modificazioni dalla legge 8 agosto 1992 n. 359, debba ritenersi applicabile al caso di specie il criterio di cui all’art. 37 del D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 come modificato dagli artt. 89 e 90 della Legge 24 dicembre 2007 n. 244;

-      che dunque il corrispettivo per la trasformazione dei diritti di superficie in diritti di piena proprietà e/o l’eliminazione dei vincoli dovrà essere determinato tenendo conto del valore venale del bene oggetto della trasformazione ridotto del 25 per cento, trattandosi di interventi di riforma economico-sociale;

-      che il valore venale del bene ai fini della determinazione del corrispettivo dovrà essere calcolato alla stregua di criteri e valori che per loro natura sono soggetti alle oscillazioni del mercato immobiliare e quindi non possono essere stabiliti “una tantum“ ma devono essere calcolati periodicamente;

-      che pertanto il calcolo debba essere effettuato di anno in anno su relazione del Settore Urbanistica ed approvato dalla Giunta Comunale;

VistO

-      il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

con voti _____

DELIBERA

1.     Di autorizzare, ai sensi dell'art. 31, commi 45 e seguenti, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, la cessione in diritto di proprietà delle aree comprese nei Piani di Edilizia Economico Popolare di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'art. 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 già concesse in diritto di superficie;

2.     Di autorizzare, ai sensi dell'art. 31, commi 45 e seguenti, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, la soppressione dei vincoli relativi alle aree comprese nei Piani di Edilizia Economico Popolare di alla legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'art. 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 già oggetto di cessione in diritto di proprietà;

3.     Di autorizzare la sostituzione delle convenzioni vigenti, aventi per oggetto le cessioni in diritto di superficie e in diritto di proprietà, di cui ai summenzionati punti 1) e 2), con convenzioni redatte rispettivamente sulla base degli schemi allegati al presente provvedimento per farne parte integrante (all. n. 1 – Schemi di convenzione), da stipularsi, ai sensi del già citato art. 31 della legge 448/98, con i proprietari delle unità immobiliari interessate, dando atto che le medesime avranno una durata pari a 30 anni diminuita del tempo trascorso tra la data di formalizzazione degli atti convenzionali originari e quella di stipulazione delle nuove convenzioni;

4.     Di subordinare la sostituzione delle convenzioni di cui al precedente punto 3) al pagamento del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del citato art. 31 della legge 448/98;

5.     Di individuare le aree di cui al comma 45 dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448 in tutti i lotti già concessi in diritto di superficie ricadenti all’interno dei Piani di Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) presenti sul territorio del Comune di Marano così come specificate nell’allegata planimetria (all. n. 2 - Planimetria) che forma parte integrante e sostanziale del presente atto;

6.     Di dare atto che il corrispettivo inerente alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà e soppressione dei limiti di godimento previsti nelle convenzioni (art. 35 L. 865/71) per le aree già cedute in proprietà sarà determinato con apposito atto della Giunta Comunale, sulla base delle direttive dettate dal comma 48 del sopracitato articolo 31 della legge n. 448/1998 e dei criteri stabiliti nel documento allegato alla presente proposta quale parte integrante e sostanziale (all. n. 3 – Linee Guida: procedura e criteri per la determinazione dei corrispettivi);

7.     Di dare mandato al Dirigente dell’Area Tecnica del Comune di Calvizzano e, in caso di assenza o impedimento di quest’ultimo, ad altro dirigente all’uopo delegato dal Sindaco, per la sottoscrizione degli atti da stipularsi mediante rogito notarile, sulla base degli schemi allegati, e di autorizzare gli ufficiali roganti ad apportare quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione in adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico e formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione degli atti;

8.     Di dare atto che dalla data di stipulazione della convenzione decadono tutte le limitazioni ed i vincoli stabiliti nella convenzione originaria. Pertanto dopo la stipula dei nuovi atti tra le ditte assegnatarie ed il Comune, le ditte dovranno rispettare solamente i vincoli derivanti da norme regolamentari edilizie, urbanistiche e commerciali, nonché le norme di legge relative agli immobili ed alle attività esercitate;

9.     Di dare atto che la presente deliberazione non comporta impegni di spesa in quanto tutti gli oneri conseguenti alla sostituzione delle convenzioni incluse le spese a sostenersi per la stipula dell’atto, sono da intendersi a carico dei proprietari delle unità interessate.

Allegati:

All. n. 1 – Schemi di convenzione

            Convenzione per cessione in proprietà

            Convenzione per la soppressione dei vincoli

All. n. 2 – Planimetria

            Planimetria C1 – C3 (verificare se esistono altre zone PEEP)

All. n. 3 – Linee Guida: procedura e criteri per la determinazione dei corrispettivi

            Inquadramento normativo

            Criteri per la determinazione dei corrispettivi

            Termini di validità della proposta

            Pagamento rateale (Schema di contratto preliminare)

            Modalità operative:

                        modulo manifestazione di interesse

                        calcolo del corrispettivo da parte dell’UTC

                        comunicazione del corrispettivo dovuto

                        modulo domanda (in allegato caparra del 20%)

                        fissazione della data per la stipula

(eventuali rate e saldo del corrispettivo)

stipula