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| Riunione con amministratori e rappresentanti delle cooperative |
Contestualmente alla procedura per la trasformazione
del diritto di superficie in quello di proprietà è partita anche l’iniziativa
rimozione vincoli dagli alloggi costruiti in cooperative nella zona Peep (piani
per l’edilizia economica e popolare). Tutti i cittadini interessati sono liberi
di decidere se aderire a entrambe le procedure, a una delle due, o lasciare le
cose inalterate. Insomma, ognuno fa quello che gli pare. E’ quanto emerso dalla
riunione di venerdì 6 novembre, tenutasi nella stanza del sindaco Salatiello, alla quale hanno
partecipato gli amministratori e i rappresentanti delle cooperative: Regione
Campania 265, Parco delle Mimose, Pineta 75, Sole 75, La Nostra Casa. C’era
anche l’ing. Lorenzo Tammaro, capo dell’Ufficio tecnico comunale, che ha fornito
chiarimenti tecnici e burocratici. In sostanza, è stato un ottimo esempio di
democrazia partecipata.
Ma cosa accade una volta eliminati i cosiddetti “vincoli convenzionali
di inalienabilità”? Che l’alloggio potrà essere liberamente venduto o affittato
a chiunque, senza richiedere al Comune la determinazione del prezzo massimo di
vendita o di locazione dell’immobile, come prevede la legge. Praticamente chi è
proprietario di un appartamento ed è
intenzionato a venderlo a 200mila euro, tanto per fare un
esempio, mentre il prezzo massimo imposto per la cessione è di 110mila euro, lo può fare solo estinguendo il vincolo. A Calvizzano,
dal mese di ottobre, tutto questo è possibile in virtù della delibera
consiliare 32 del 9-10-2015. E non è una cosa di poco conto, poiché si tratta
di un provvedimento di grande rilevanza economico-sociale. Ma quali sono i
costi di estinzione?
Va moltiplicato l’importo da corrispondere per la
trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà per il
rapporto tra gli anni residui di scadenza della convenzione e la durata della
convenzione stessa.
Ipotizziamo un corrispettivo per la trasformazione
del diritto di superficie pari a 4mila
euro; 65 anni residui su una convenzione di 99 anni (datata 1981). 4000 x 65:99=2626 euro.
Una precisazione. E’ il Comune a concedere questa
opportunità dello svincolo, agevolando così il trasferimento dei diritti
immobiliari per rendere del tutto libera la commerciabilità degli alloggi Peep.
Si tratta di appartamenti costruiti su aree che il Comune ha concesso in diritto
di superficie o ha ceduto in diritto di proprietà (a Calvizzano ci sono anche alcune
cooperative che hanno costruito gli alloggi con diritto di proprietà).
Operazione “proprietà al cento
per cento”, importante novità
I
valori venali delle aree possono essere abbattuti del 50%
La sentenza 170 del 2 aprile 2014 della Corte dei
Conti Sezione Regione Lombardia (scovata dal super attivo cittadino Antonio
Castaldo del Parco delle Mimose) apre degli scenari diversi anche dalle nostre parti, poiché potrebbe far cambiare idea anche a coloro che
non ne vogliono proprio sentir parlare di trasformazione del diritto di
superficie in piena proprietà. Se venisse applicata anche a Calvizzano, così come
è stato fatto a Paderno Dugnano, il Comune in provincia di Milano che ha
interpellato la giustizia amministrativa, si abbasserebbero di un ulteriore 25%
i costi da pagare al Comune.
Passiamo direttamente ai calcoli. Prendiamo ad
esempio la cooperativa “La Pineta 75”.
Il valore venale dell’area (stabilito dall’Agenzia
delle Entrate) è di umilionequattrocentoventicinquemila
euro. Abbattendolo del 50% diventa
712.500 euro
Per il calcolo del corrispettivo di trasformazione,
si assume il 60% del valore venale abbattuto del 50%, cioè
712.500 euro x 60/100= 427.500 euro
A questa cifra vanno sottratte le spese di
urbanizzazione e di concessione edilizia, rivalutate dal 24 novembre 1981 (data
di rilascio della concessione per la esecuzione delle opere) al 2015.
Le spese di urbanizzazione e di concessione pagate
all’epoca ammontano a 56milioni di
vecchie lire (28mila921 euro) che rivalutate diventerebbero circa 130mila euro.
427.500euro
– 130.00euro = 297.500 euro, cioè circa 297 euro a millesimo.
Il corrispettivo da pagare per chi detiene 15millesimi,
per fare un esempio, ammonterebbe, se abbiamo fatto bene i calcoli, a circa 4455 euro.
Se
il Comune applicasse anche un bonus del 30% (cosa possibile se c’è la volontà
politica) la cifra si ridurrebbe a circa 3.100 euro. Praticamente, l'ipotetico signore
dei 15millesimi, versando circa 5mila euro nelle casse del Comune, diventerebbe
proprietario al cento per cento della sua abitazione e la potrebbe vendere liberamente
senza alcun vincolo. Con una dilazione in 60 rate mensili senza interessi, la
cosa diventerebbe ancora più interessante.