Quasi completato l’iter della trasformazione del diritto di superficie in quello di proprietà

Manca solo l’ok del Consiglio comunale che dovrà prendere atto della relazione di valutazione delle aree da cedere in diritto di proprietà, elaborata dall’Agenzia delle Entrate e approvare il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari. Come si calcola il corrispettivo da versare al Comune

Tre premesse

La prima. L’istituto della trasformazione del diritto di superficie in quello di proprietà, previsto dalla legge 448 del 1998, già applicato in molti Comuni del Centro e del Nord (dalle nostre parti a Villaricca e avviato anche a Marano), è stato uno dei nostri cavalli di battaglia: siamo stati i primi a proporlo attraverso un ampio servizio, datato marzo 2012, nel quale, per dare un contributo fattivo agli amministratori dell’epoca, riportammo perfino lo schema della delibera consiliare di un Comune  dove è stata portata a buon fine questo tipo di operazione. Siamo ben felici, dunque, che l’iter sia quasi giunto in dirittura d’arrivo.
La seconda. La nostra proposta, formulata ai tempi dell’ex sindaco Granata, non fu presa in considerazione, a differenza dell’attuale sindaco Salatiello che l’ha sposata subito, tant’è che il primo punto del suo programma elettorale prevede  la trasformazione del diritto di superficie in quello di proprietà. Nonostante i diversi ostacoli che si sono frapposti lungo il cammino burocratico-amministrativo, adesso il mosaico “alienazioni immobiliari” pare sia quasi completato. Di questo ne va dato merito a Salatiello per aver mantenuto fede a quest’importante impegno.
La terza. Non essendo esperti della materia e non masticando questioni tecniche, abbiamo cercato di interpretare la relazione sulla valutazione delle aree da cedere in diritto di proprietà, stilata dall’Agenzia delle entrate e consegnata solo una settimana fa al Comune. Da essa si evince il valore venale in comune commercio  ad oggi di ogni singola area da utilizzare per il riscatto del diritto di superficie, di cui fanno parte anche quelle recintate, come fu stabilito in un Consiglio comunale di circa un anno fa.

Ecco i valori delle aree

Cooperativa Regione Campania 265 (93 immobili in categoria A, cioè appartamenti e 88 immobili in cat. C, vale a dire uffici, box e cantinole): tremilioniottantunomila euro.

Cooperativa La Nostra Casa (81 immobili in cat. A, 89 immobili in cat. C): duemilioninovecentottantacinquemila euro
      
Cooperativa La Pineta 75 (37 immobili in cat. A, 55 immobili in cat. C): unmilionequattrocentoventicinquemila euro

Cooperativa Parco delle Mimose (81 immobili in cat. A, 107 immobili in cat. C): tremilioniduecentoquarantacinquemila euro.

Cooperativa Sole 75 (28 immobili in cat. A, 35 immobili in cat. C): novecentonovantaseimila euro.

Come si calcola il corrispettivo per trasformare il diritto di superficie in quello di proprietà

Va considerato il valore venale in comune commercio ridotto del 25% con assunzione del 60% di detto importo.
Esempio. Valore venale cooperativa La Pineta 75 (1.425.000 euro) ridotto del 25% = 1.068750 euro .
Per il calcolo si assume il 60% di 1.068750 euro, cioè 641.250 euro
Da detto importo va dedotto quello già anticipato per il diritto di superficie al momento della convenzione (la maggior parte delle cooperative risalgono a metà anni 80), rivalutato in base alle variazioni degli indici ISTAT. Supponiamo che l’anticipo rivalutato valga 41.250 euro.
641.250 – 41.250 = 600mila euro, cioè 600 euro a millesimo. Insomma, una  persona che abita nella cooperativa La Pineta e che possiede 30 millesimi, per trasformare il diritto di superficie in quello di piena proprietà, se abbiamo fatto bene i conti, dovrebbe versare al Comune intorno ai 18mila euro.

Vanno, però, considerate due postille
La prima. Il costo dell’area (come sopra determinato) non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione. Per la seconda, riportiamo testualmente quello che è scritto nella relazione dell’Agenzia delle entrate: “A trasformazione avvenuta, verrà poi stabilita dal Comune una percentuale da applicare al corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato dal comma 48 dell’art. 31 della legge n. 448/1998. Tale percentuale è stabilita anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’Economia e delle Finanze, previa intesa con la conferenza unificata ai sensi dell’art. 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n.281”.
Cosa significa? Che il Comune può applicare ulteriori sconti? Staremo a vedere.

In ogni caso, ne riparleremo appena avremo acquisito ulteriori elementi chiarificatori. 

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